一、拆迁方，对被拆迁房屋的所有权人（或使用人），应支付的补偿金，包括：(一)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(二)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(三)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁、或主动放弃一些权利（如：自愿迁往郊区；不要求拆迁单位安置住房），房屋拆迁补偿费的各项标准，由当地政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策而确定。二、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构，计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。三、具体补偿计算标准：(一)房屋拆迁补偿计算标准：1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准：(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费对此计算标准，需要注意：若拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居...
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2018
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08
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02
征收拆迁，分为两种，即：国有土地上的房屋拆迁；集体土地上的拆迁。一、征收拆迁，根据土地性质的不同，法律依据也是不同：（一）集体土地上房屋征收拆迁：其法律依据为《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。（二）国有土地上房屋征收拆迁：其法律依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。二、对征地拆迁的补偿，法定了置换补偿和货币补偿两种方式，被征收拆迁人可自由选择。拆迁行为，必须保证被征收拆迁户的生活水平、在拆迁后应等于或高于原有生活水平。即保障被征收拆迁人的生产生活水平不下降，是对补偿标准的原则性规定。（一）置换补偿：在实践中，常以“1比1.5”居多。（二）货币补偿：为不低于周边新建、同用途商品房的市场价格。三、实施拆迁，拆迁方，须满足的四个条件：（一）须要出具政府批文：拆迁方，必须具有政府相关部门，审批通过的征地文件。对于拒绝出具此文件的拆迁行为，被征收拆迁人可拒绝拆迁。（二）须提前告知被征收拆迁人：任何拆迁，在拆迁之前，都须提前告知被征收拆迁人。对于拆迁的用途和意义、补偿的范围和补偿的相关方式，在公告内，应清晰告知。对于未征得被征收拆迁人同意的拆迁，被征收拆迁人可拒绝拆迁。（三）须明确补偿标准：拆迁方，必须向被征收拆迁人、说明拆迁补偿标准、计算方法，并且，应得到被征收拆迁人同意。对于补偿不合理不公平，在未签订补偿协议的情况下，则拆迁方，不得强制拆...
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2018
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08
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01
说起拆迁不知不觉得就成了老百姓的一个痛点，也成了一个广泛热议的重要话题，国家为了尽早的实现城镇一体化的建设，为了能够尽早的让贫困地区脱贫，很多偏远山区都列入了拆迁范围之类，多数人通过拆迁脱离了贫困的生活，但是，就拆迁当中的问题依旧困扰着大家。比如大家常遇到的强拆问题。关于强拆，这在现实生活中是非常的多见的，因为强拆的缘故，老百姓经常是遍体鳞伤，承受着没有居住的房屋，没有生活来源的双重打击。但今年，在新政策当中都说明了这些常见的问题。拆迁需通知：国家明令指出，在拆迁时必须提前通知被征收人，同时将拆迁范围以及相应补偿金额做出公示，与被征收人进行沟通并给被征收人留出充足的准备时间。其次，根据此前国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁、暴力拆迁、违法强拆，否则就会承担相应的法律责任。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。另外，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。同时，还要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。被征收人的补偿与安顿：同时，今年以来，对于拆迁补偿这块也做出了相对有效的调整。必须在与被征收方协商完后立即发放，不能再出现拖欠补偿的情况。且在没有完全安顿好被...
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2018
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08
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01
一、征地拆迁主体：拆迁方（征收方）：指已经取得房屋拆迁许可的单位，即市、县级政府确定的房屋征收部门。征地拆迁中，征收主体，只能是政府，不能是开发商、村委会等其他组织或个人。被拆迁方（被征收方）：指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。二、哪些是国有土地，哪些是集体土地？明确土地性质，则在征地拆迁中，可恰当确定补偿的参考标准和法律规定。法律依据：《土地管理法》第八条中规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”发生如下改变的原集体土地，也属于国有土地：法律规定的城市郊区和农村国有土地；农民集体全部移民安置；农转非或者撤销建制的农村土地；铁路和公路沿线已被征收的土地；已被征收的集体土地；乡（镇）村集体被国有企业或城市集体企业兼并后。集体土地，是属于村集体所有，由村集体经济组织或村委会管理与经营。已分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组管理和经营。已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织管理和经营。对于集体土地的分配，村民具有参与权、知情权。三、集体土地的征收程序，主要包括：征地告知→土地现状调查确认→征询村民意见→征地文件上报审批→征收土地公告→拟定征地补偿安置方案公告及征求意见→征地补偿安置方案的报批...
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2018
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07
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一、房屋买卖合同纠纷案件举证须知：（一）房屋买卖合同关系的证据：房屋买卖合同、契约或者协议等。（二）合同履行情况的证据：1、交付房屋和支付购房款的证据；2、房屋产权证书、土地使用权证书；3、办理过户手续或者未能过户的原因、理由的证据；4、出卖共有房屋的，提交其他共有人同意出卖和放弃优先购买权的证据；5、出卖出租房屋的，提交提前通知承租人和承租人放弃优先购买权的证据；6、房屋的占有、使用情况的证据。（三）其他证明案件事实的证据。二、房屋租赁合同纠纷案件举证须知：（一）租赁合同关系的证据：1、租赁合同、协议；2、出租房屋的权属证明、租赁登记资料；3、出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的证据；（二）合同履行情况的证据：1、出租人不按合同约定交付房屋、要求承租人提前退房的证据；2、承租人不按合同约定接受房屋或者拒交迟交租金、私自拆改房屋、擅自转租转借房屋、改变房屋用途、利用房屋进行非法活动的证据；3、出租房屋毁损或者倒塌而出租人拒绝修缮的证据。（三）其他证明案件事实的证据。三、房屋产权纠纷案件举证须知：（一）共有人基本情况的证据；（二）房屋产权证以及通过继承、赠与、买卖、抵押、典当取得房屋产权的证据；（三）房屋使用情况的证据；（四）改建、扩建、新建或者增添附属物的，应提交报建、审批、施工的证据；（五）其他证明案件事实的证据。四、商品房预售合同纠纷案件举证须知：（一）商品房预售合同关系的...
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2018
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07
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农村土地流转，不同于农村土地征收。土地流转，是在农村集体范围内，将自己的土地承包经营权（使用权），进行双方之间的流转。其用途，一般，仅限于使用在农业用途。土地征收，是以政府为实施主体，将农村集体土地转为国有。其用途，是国家依据城市建设、及公益事业的需要。一、农村土地流转方式，包括：（一）宅基住房：如农民的宅基地，被置换成了城市发展用地，而农民在城里获得了一套住房，即农民放弃了农村土地承包使用权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。（二）股份合作：村里依照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。土地不再由农民分散经营，合作社以民主原则统一管理，。（三）土地互换：是指农民之间，对各自土地的承包经营权，进行的简单交换。（四）土地出租：农民将其承包土地的经营权，出租给承租方（如土地承包大户、业主或企业法人等）。出租的期限、租金支付方式，由承租、出租双方自行约定。承租方，获得承包期限内的土地经营权；出租方，按年度，以实物或货币的方式，获得土地经营权租金；（五）土地入股：是将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。土地入股的前提，是坚持承包户自愿的基础上。二、农村土地流转流程：（一）提出申请。（二）通过相关部门审核、并登记。（三）流转双方信息的发布。（四）流转双方组织洽谈。（五）流转双方签订合同。（六）全面审核通过后发证。（七）资料归档。（...
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2018
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07
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征迁过程中会涉及到很多的法律文件，这些文件对于非专业的人来说是很陌生。有时候我们甚至不知道哪些文件是要签字，哪些是不要签字。别慌，下文就带大家看看拆迁过程中哪些文件是不需要签字的，以及哪些是要根据情况来判断签不签字的。一、不需要签字的文件：1、土地预征收公告。所谓土地预征收就是指在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。2、征地批文和征地公告：征地批文和征地公告是无需签字的。征地批文应当包含下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案：征地拆迁补偿安置方案也是不需要签字的，其应当包含下列内容：“(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。”二、需要慎签的文件：1、征询意见表：该表的目的是寻求被征地农民的意见，并...
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2018
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07
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30
简单的说，棚改、危改、旧改，都是属于广义上的“旧城区改造、改建”范畴，是其的不同叫法或者包含的分项。在法律均适用，《国有土地上房屋征收与补偿条例》。一、旧城区改造，多是针对城市中老旧房屋。土地性质，属于国有土地，属于国有土地上房屋征收。征收程序，应依国有土地上房屋进行。由市、县政府，作出房屋征收决定，并进行公告。由房屋征收部门，制定房屋征收安置补偿方案。城中村改造，多是针对城市中的村子。土地性质，属于集体土地。征收集体土地，需具有国务院、或省级政府的征收批准文件，由国土部门予以公告。房屋作为地上物，一并征收。由县级政府，制定房屋征收安置补偿方案。二、对于补偿方案，被征收人要看清、看懂协议内容，且不接受征收方的口头承诺。旧城区改造、城中村改造的补偿方式，都是：货币补偿或产权置换。旧城区改造，其补偿标准中：货币补偿，应按照发布房屋征收公告之日时，其周边同类型房屋的市场价格；安置房补偿，需达到“拆一还一”。在房屋征收中，国有土地上房屋、按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收，集体土地上房屋、按照《土地管理法》规定进行征收。而在城中村改造中，房屋，属于集体土地上房屋，但因城中村，多是位于城市规划区内，所以，原则上应参照国有土地上房屋进行补偿。进行房屋征收，必须走法定程序。不按照法定程序进行征收，属于违法征收，被征收人可予以拒绝。旧城区改造、城中村改造，安置补偿原则，都应是：先补偿、后...
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2018
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07
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一、报批、审批机关：征收农村土地及房屋，是由县级以上政府报批，至省政府、或国务院审批。法律依据，体现在《土地管理法》第四十五条中。征地拆迁，都属于政府行为，开发商、或个人征收的情况，无疑是违法行为。法律赋予了，被征收人批准之前的知情权：包括，土地的用途、四至范围、补偿标准、安置途径等。行政机关征地拆迁，是有报批、才有审批。征地批文应公开、透明，被征收人应能通过征地批文，了解征地的所有信息。现实征收的状况，若与批准文件不符，则行政机关，或存在征地拆迁违法行为。而违法表现，常是体现在少批多占行为。二、土地房屋调查确认： 需要所有权人、国土资源局、村委会三方签字，且三方应人手各一份。法律依据，可参见“《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知(国土资发〔2004〕238号)”中“三、关于征地工作程序”。法律赋予了，土地房屋确认权。三、批准后的公告：被征收土地所在地的市、县政府，应在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内，进行征收土地公告，该市、县政府土地行政主管部门负责具体实施。征收土地公告，内容应包括“征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。”法律依据，体现在《征用土地公告办法》第四、五条中。 ...
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2018
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07
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26
（原标题：农村开荒地将“强制收回”？这些问题要清楚，一类土地将无偿收回）随着农村土地确权工作的开展，开荒土地应该如何处理成为农民朋友最为关心的问题，由于近些年许多农民分得的土地过少，大部分农民都将农村荒地开荒进行农业种植，而这些土地中很大一部分都是农民朋友擅自开荒的土地，由于没有经过农村集体组织同意而擅自开荒，开荒土地的农民朋友根本就没有获得这些土地的承包经营权以及使用权，所以根本就不能够进行确权登记工作，甚至许多开荒土地在土地确权登记时将会被农村集体“强制收回”！当然农村集体组织并不会盲目的收回农民朋友擅自开荒的土地，目前在土地确权过程中，虽然农民朋友擅自开荒的土地不能够进行确权登记，但是考虑农民朋友实际的开荒成本以及切身利益，这些擅自开荒的土地，虽然不能够进行确权发放土地确权证书，但原则上还会交予开荒土地的农民朋友继续种植，只有当农村集体为了当地农公共设施和公益事业建设、撤村迁移等情况停止使用开荒土地时，才会由农村集体组织收回！目前国家对农民擅自开荒土地收回主要分为两种情况：有偿收回：即在征收农民朋友擅自开荒地土地之后会给予一定的补偿，这一类情况主要是针对农村集体组织由于公共设施和公益事业开发等需要占用农民朋友开荒的土地，此类情况之下会予以农民朋友一定的补偿，根据《土地管理法》规定，即使农民朋友擅自开荒土地，国家也会保障农民朋友在政策范围内开荒的土地权益，在土地征收时，会给予农...
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2018
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