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养殖场遇征收拆迁,损失补偿到底该怎么算?

日期: 2023-02-15
点击次数: 7

近些年,因为国家政策支持,许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养牛场等,这些养殖场也成为农民增收的一个途径。

但是随着社会的不断发展,城镇化不断建设,不少养殖场在此过程中可能被划入到征收范围内。养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地,农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中,如果涉及到承包经营土地的征收,必须根据《土地管理法》的规定,对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。

农户从事畜禽养殖,往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚,并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中,对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。结合养殖场的承包经营期限,确定停产停业损失补偿。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时,要结合具体的行业情况,有理有据地核定合理的补偿标准,保证养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。

养殖场遇征收拆迁,损失补偿到底该怎么算?

具体来说,正规合法的养殖场征收拆迁,一般包括下列补偿:

地上附着物的补偿费:养殖场拆迁中的地上附着物一般有挖掘的水井、铺设的电缆、养殖的花圃、养殖工具、附属设施等,这些都属于补偿范围,而且是不可移动的补偿。对于这部分的补偿一般需要与拆迁方协商、评估确定。

禽畜出清补偿:这一项补偿需要考虑养殖的畜禽类数量,按照实际存栏禽畜的种类、数量和大小进行补偿。

停产停业损失补偿:在养殖场遇上拆迁时,势必会影响养殖场生产经营,因此停产停业损失费是不能少的一项补偿。由此农民朋友也可以获得停产停业损失补偿。

搬迁补助与设备折旧:养殖场属于专业经营的场所,在进行生产和加工时,需要大型的机器设备以及加工材料等,在遇到拆迁时,需要转移处理,其中的搬迁费用需要进行补偿,另外对于搬迁过程中造成的损耗问题,也需要按照规定的标准来进行评估补偿。

但在实际的征收过程中,仍然存在不少征收方压低补偿的情况。不同于一般的土地房屋征收,养殖场是经营场所,而且经营起来投入也很大,一旦征收势必会面临很大的损失,如果拿不到合理的补偿,对于任何一个养殖场主来说都是巨大的打击。所以大家如果遇到这种情况,还是要争取自己的合法权益。

养殖场遇征收拆迁,损失补偿到底该怎么算?

我们来看一个相关案例。

【万典案例】

[该案件是由万典冯凯、吕磊两位律师代理的一个因修高速公路养殖场征收拆迁案,养殖场评估价值近400万,而征收方只愿赔偿不到80万……]

案情简介

原告贵州xx农牧业生态发展有限责任公司(以下简称“甲公司”)是贵州省黔西南州xx县人民政府招商引资的养殖企业,2013年1月23日依法登记成立。原告陆续承租了xx村组集体经济组织的荒山及农户个人承包田、地,共计803.17亩,发展养殖业。

2015年11月,因修建高速公路项目建设的需要,高速路正线从甲公司的养殖场中穿过,需占用原告养殖场租用的土地并拆除部分房屋,xx县高速公路指挥部工作人员遂组织人员对甲公司的养殖场被占用的房屋、土地、设备、青苗等情况进行调查勘仗。

评估价值383.2万,征收方只愿赔78.5万

2016年9月1日,双方共同协商同意,以原告甲公司的名义提出申请,委托贵州xx房地产评估有限公司对甲公司养殖场内的全部财产进行了评估。评估基准日为2016年9月1日,评估公司作出《评估报告书》银房评字(2016)第0xx号、评估价值为∶

1、固定资产——构筑物及其他辅助设施类189.573万元;

2、固定资产——机械设备类10.0368万元;

3、无形资产——停产停业损失183.6032万元,评估总价为383.213万元。

养殖场遇征收拆迁,损失补偿到底该怎么算?

双方对评估报告结果均无异议。

但xx县高速公路指挥部认为,高速公路仅占有原告的部分场地,同意按评估价占用多少补偿多少,最终只愿补偿785336.88元。

而原告申请要求按照评估价383.213万元进行补偿,双方经2016 年9月22日和10月27日两次协商,未达成赔偿协议。

2017年4月27日对原告被占用的房屋、养殖设施强制拆除,没有给予任何补偿。

原告甲公司委托北京万典律师事务所冯凯、吕磊二位拆迁律师代理案件,并向贵州省黔西南布衣族苗族自治州中级人民法院提起行政诉讼。

一审法院:判赔191.6万

法院审理认为,由于高速路的建设和通行,必然给养殖场的生存、发展带来影响,应以评估报告书的结果作为确定给原告造成损失的依据。

但是,xx高速的建设和建成后的通行,不是原告的养殖场“彻底停止经营”唯一的原因。从原告原来养殖场的选择来看,其养殖场的建设选址原本就在距离省道S312线100米、距离河流30米的范围内。其选址本身就不符合国务院《动物防疫条件审查办法》的规定。也是导致原告的养殖场彻底停止经营的主要原因之一。

同时虽然上述物资已被高速公路建设征用,但其种羊的、大部分设备仍由原告保管使用,其种植的草料仍可以通过销售或者回收利用等方式取得部分收益。上述应根据评估报告确定的383.213万元的,由被告按照评估总额的50%承担赔偿责任即;383.213万元÷2=191.6065万元.由被告xx县人民政府向原告进行赔偿。

所以,一审法院最终判赔191.6065万元。

一审判决仅赔偿甲公司部分损失191万元左右,甲公司不服,继续向贵州省高级人民法院提起上诉。

养殖场遇征收拆迁,损失补偿到底该怎么算?

二审裁定:认定事实不清、证据不足,发回重审

万典律师认为

被上诉人作出的“答复意见”适用法律错误,原审法院事实认定不清,涉案“答复意见”应当予以撤销。本案实际上是补偿纠纷,双方不仅是对补偿标准之间有异议,也是对被上诉人是否应该对上诉人全面进行征收补偿,还是仅仅对实际占用的部分进行补偿有分歧。

上诉人诉请的各项损失补偿金额据实合理,应予以支持。被上诉人应当全面补偿上诉人的损失,其因修建高速公路征收导致上诉人无法继续生产经营,原审法院认定高速公路的建设和建成后的通行不是上诉人无法经营的唯一原因,是事实认定不清。上诉人主张赔偿的依据符合真实的损失情况,原审法院不认可上诉人提交的资产评估报告,是与事实不符的。

被上诉人没有按照上诉人实际的受损事实进行客观的补偿,遗漏了上诉人对土地的投入资金、搬迁费、临时安置费、2015年强拆强占至今,上诉人所受损失的银行利息损失等费用。原审法院仅简单的,没有依据的确定补偿数额,不符合公平合理的原则和事实。综上,请二审依法裁判,支持上诉人的诉讼请求。

贵州省高级人民法院采纳了律师观点,认为:

原判决认定事实不清、证据不足。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(三)项之规定,裁定如下

一、撤销贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院(2020)黔行23初xx号行政赔偿判决;

二、发回贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院重审。

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