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万典讲堂
怎么读懂房屋征收补偿方案中合理问题?     房屋征收补偿是一个敏感的问题,很多被征收人看到政府作出的补偿方案后,总是感觉不合适,但是政府作出的补偿方案,有的问题比较明显可以直接找到,有的则比较隐秘,被征收人虽然觉得不合理但是找不出问题出在哪里?        例如:A县政府因旧城改造决定对B片区实施征收改造,拟定征收补偿方案,并征求公众意见30天,30天后作出房屋征收决定,征收补偿方案主要内容为“对被征收房屋实行货币补偿或产权调换,货币补偿价格评估确定,评估机构由县政府推荐A县三家评估公司由被征收人10日之内选择,协商不成的由征收办公室组织被征收人摇号确定,对评估结果不服可以申请复核、鉴定,选择产权调换的,被征收房屋主房按照1:1比例置换,配房、附属房按照重置价格补偿,每平方米1000元,对于违章建筑不予补偿。”    这个补偿方案可能很多人不服,但是找不到征收补偿方案哪里有问题,万典律师帮您做简单的分析,可能马上拨云见日:1、在货币补偿价格上,可以说评估机构的评估产生了定价的作用,而评估机构选择如果限定在县政府的指定范围内,则很难保证评估的中立性,每个区县范围内也仅仅几个评估公司,这些公司与地方政府的关系一般相当密切,他们能够做出...
更新时间: 2021 - 10 - 26
国有土地上房屋征收中被征收人的法定权利                   王卫洲,北京万典律师事务所一、被征收人在房屋征收中享有什么权利?答:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》即其他法律法规,被征收人享有如下十二项权利1、土地使用权和房屋所有权在政府组织实施征收过程中,您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移,在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前,土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实房屋征收中,应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等内容在被征收范围内公布,保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件、如果需要了解的,可以向相关制作机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中,对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当经拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布,征求公众意见,征收公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级...
更新时间: 2021 - 10 - 25
----王卫洲,北京万典律师事务所 如果您遇到拆迁补偿法律纠纷,当这些纠纷无法解决的时候,我们需要通过司法途径解决,随之而来的就产生了一个问题,如何请到合适的律师?很多人想当然的认为,就是花高价,请名律师、老律师;花高价就一定能请到好律师吗?事实上是千金易散,一将难求!花高价未必能请到好律师,中低价格的律师也未必就不是好律师,今天呀,我给大家介绍一下行业的状况,以便于大家选择律师时,能够不出差错。一、请律师一定要请转拆迁专业的律师。找律师的第一件事情,就是要明白律师有没有专业,律师的专业是什么?为什么专业这么重要,综合律师与专律师相比有4大劣势。1、法律规定很多很繁杂,律师难以全部掌握,综合律师每办一个案子,要重新学习一次,但根本没有那么多精力去把每项业务都吃透吃懂。2、专业经验是在实战中形成的感悟,综合律师专业经验匮乏,难以制定完美的解决方案。3、实战中很多场合需要随机应变,没有深厚的专业功底,难以自如发挥。4、有很多东西是在法条上根本找不到的,而是律师在办案中摸索出来的,这个专业的律师懂,另一个专业的律师不懂,综合律师对于各个专业深层次的东西都是一知半解,而这些东西往往律师业务的精华所在。综合律师与专业律师有四大差距,也就是说专业律师与综合律师相比有四大优势。有一句话叫做隔行如隔山,虽然都是律师,隔专业虽然比不上隔山,但是至少隔一堵墙,这堵墙也许就是决定成败的墙,所以...
更新时间: 2021 - 10 - 22
花合理价格,请满意的律师生活中、工作中,难免会遇到一些法律纠纷,当这些纠纷无法解决的时候,我们需要通过司法途径解决,随之而来的就产生了一个问题,如何请到合适的律师?很多人想当然的认为,就是花高价,请名律师、老律师;花高价就一定能请到好律师吗?事实上是千金易散,一将难求!花高价未必能请到好律师,中低价格的律师也未必就不是好律师,今天呀,我给大家介绍一下行业的状况,以便于大家选择律师时,能够不出差错。一、请律师一定要请转专业律师。找律师的第一件事情,就是要明白律师有没有专业,律师的专业是什么?为什么专业这么重要,综合律师与专律师相比有4大劣势。1、法律规定很多很繁杂,律师难以全部掌握,综合律师每办一个案子,要重新学习一次,但根本没有那么多精力去把每项业务都吃透吃懂。2、专业经验是在实战中形成的感悟,综合律师专业经验匮乏,难以制定完美的解决方案。3、实战中很多场合需要随机应变,没有深厚的专业功底,难以自如发挥。4、有很多东西是在法条上根本找不到的,而是律师在办案中摸索出来的,这个专业的律师懂,另一个专业的律师不懂,综合律师对于各个专业深层次的东西都是一知半解,而这些东西往往律师业务的精华所在。综合律师与专业律师有四大差距,也就是说专业律师与综合律师相比有四大优势。有一句话叫做隔行如隔山,虽然都是律师,隔专业虽然比不上隔山,但是至少隔一堵墙,这堵墙也许就是决定成败的墙,所以你不要管律师的资...
更新时间: 2021 - 10 - 19
现如今,由于国家公共利益的需要,以及许多房屋建成年限久远,难以继续居住,导致全国各地征地拆迁行为愈演愈烈,不管是城市房屋征收、农村宅基地房屋拆迁,还是棚户区改造、旧城改造等,都在如火如荼地进行。但无论是城市房屋征收,还是农村拆迁,对于老百姓合法的房屋,政府都必须严格按照法律程序进行拆迁工作,不得降低拆迁户的生活水平,让老百姓们日后能够过上更好的日子。在拆迁期间,公平合理的补偿是最基本的。实际上并不是每个地方都能够给予被征收人合理的补偿,甚至有些征收部门还采取非法暴力等强制手段,压低补偿金额,逼迫老百姓搬迁。但很多拆迁户并没有意识到自己征收方的行为并不合法,所以也就被牵着鼻子走,拿到比较低的补偿,甚至没有补偿。接下来万典律师为大家讲解一下,在房屋拆迁、土地征收过程中征收方较为常见的违法行为。一、强拆房屋、强占土地根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的规定,如果被征收人无正当理由拒绝搬迁、拒绝交出土地,也不采取法律程序,那么征收方可以通过申请人民法院来实施强制措施。但征收方直接强拆房屋、强占土地,是违法的。经常会有拆迁户打电话给万典律师,说:“现在都2021年了,这是我自己的房屋,他们还敢强拆?不可能!”但现实总是残酷的,万典律师多 年办案经验告诉大家,哪怕是现如今,仍存在许多征收方强拆事件发生,而且除此之外,在农村征地过程中,如果被征收人一直不交土地,也有可能会被征收...
更新时间: 2021 - 05 - 12
在农村地区或城中村地区,农民朋友建房的土地,是宅基地。依现行的法律,宅基地是归集体所有的。随着城市化,越来越多的宅基地,被纳入到了征地拆迁的范围。伴随着宅基地的征迁,被征迁朋友可能会遇到以下的问题,建议参考:一、收回宅基地使用权,是否补偿?依现行的法律,宅基地使用权,因以下原因被收回的,应依据地上附着物的评估价格,对原宅基地使用权给与适当补偿:为实施村庄和集镇规划进行旧村改造,需要调整的宅基地;为进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要占用的宅基地等。二、宅基地被征收,可否申请新的宅基地?农村宅基地、房屋,在被征迁后,能否申请新的宅基地、另行建房,要视情况而定:(一)对于属于城市远郊与农村地区的情形:主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿,既要考虑被拆迁的房屋,也要考虑被征收的宅基地。(二)对于属于城乡结合部与城中村的情形:原则上不再单独安排宅基地建房,主要采取货币或实物补偿的方式,由被拆迁农户,自行选购房屋或政府提供的安置房。三、无证,可否获得宅基地补偿?农村居民建造住宅,只要经乡、镇政府审核,并经县级政府批准后,即使无宅基地证、建房证,也不能认定为违建。虽然无证不等于违建,但是,建议仍然要及时办理权属证明。实践中,强征、强拆,在很多地区都发生过。而完成土地确权、获得权属证明后,可在一定程度上,降低此类事情发生的可能。四、对宅基地如何补偿?实践中,对宅基地的补偿,存...
更新时间: 2019 - 07 - 18
遇到征迁,很多被征迁人,都在关注补偿一平米是多少钱,安置面积是多少,以及补偿标准是否合理。相信,此类问题,也是每个被征迁人均关注的。但在征迁实务中,评判本地区的拆迁补偿标准是否合理,因地区差异的客观存在,常不是仅仅通过几个数字,便能评判的。实际中,即使是同一个市县,不同的乡村,在征迁时,其补偿的标准与政策都不尽相同。但是,遇到征迁,被征迁人却可清楚,对于各地的拆迁补偿,存在着三项硬性规定。此三项规定都不容忽视,因此,被征迁朋友可据此,来初步评判获得的补偿标准是否合理。一、对于生活水平:拆迁后的生活水平,不能比拆迁前差。在国务院《关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,以及国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中,均明确要求征迁应进行合理补偿,且要切实做到被征迁人原有生活水平不降低,长远生计有保障。因此,被征迁朋友,可根据征收方所提出的补偿标准,来计算自己能获得的补偿,是否至少可保障自己有能力购买当地同等标准的房屋,来评判该标准是否合理。同时,在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中,明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。即必须要先补偿后搬迁、先安置后拆迁。二、对于房屋拆迁补偿总额:其不应低于其入市交易价格。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,对被征收房屋价值的补偿,不...
更新时间: 2019 - 07 - 17
随着经济的发展和乡村振兴战略的推进,各项基础设施不断建设,土地的利用率在不断升高。在这个背景下,农村土地在被征用时,也被赋予了更高的价值。对于农民来讲,有征地,就要有相应的补偿,这也是农民十分关心的问题。那么,今年的补偿会有多少?是怎么补的?咱们一起来看看。一、补偿价格表:征地补偿价格表具体可以划分以下几个补贴项目,补贴标准仅供参考。1、耕地:我们都知道耕地可以分为两种类型,一种是旱地,一种是水田,旱地每亩的补偿标准是5.3万元,水田每亩地的补偿标准是9万元。2、菜田:菜田征收每亩平均补偿15万元。3、基本农田:我们都知道农田可以分为旱田和水田,两种征地补偿标准不一样,其中旱田征收每亩补偿5.8万元,水田征收每亩补偿9.9万元,菜田征收每亩补偿15.6万元。4、林地:征收林地每亩补偿13.8万元。5、农用地:征收农用地每亩补偿13.8万元。6、集体建设用地:农村集体建设用地包括工矿建设用地、村民住宅、道路等,如果这类土地被征收,每亩补偿13.6万元。7、未利用地:农村未利用地包括空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟等,如果这类土地被征收,每亩补偿2.1万元。注意:以上只是经济发达地区的补偿价格,供参考,具体请按照所在地区的相关补偿文件来确定。二、征地补偿标准:1、土地补偿费:土地有很多类型,不同类型的土地在征收时,补偿费是不一样的,具体如下:(1)耕地,土地补偿费按照征用前三年平均年产值...
更新时间: 2019 - 07 - 17
一、什么是农村违建的标准?所谓的农村违建,是指在《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》等法律规定中,不允许修建的建筑。(一)《土地管理法》中,规定的违建行为:农户使用耕地修建房屋,占用耕地建窑、建房等行为,属于违建行为。违反土地利用总体规划,擅自将农用地改为建设用地,未经批准或骗取批准,非法占用土地建住宅的行为,属于违建行为。修建房屋属于违法,依现行法律将会被拆除,所以,此类也是属于违建。但是,若通过正规审批流程,被查处,则责任人应是政府工作人员。(二)《农村宅基地管理办法》中,规定的违建行为:农村房屋修建,必须要在当地农村集体规划的土地之内,且需要先申请宅基地获得批准之后,才能够修建房屋,如果违反规定,在农村集体组织规划的土地之外或未经审批建房,则是属于违建房屋。二、只有在处罚决定书发生法律效力时,才可依法拆除违建,即对于未经审批或无证的房屋,不能说拆就拆,而是须经过严格的法律程序。对于违建的处置,依现行的《土地管理法》规定,将没收非法占用土地上新建的建筑和其他设施,并处以罚款处罚。处罚违建,须处罚决定书发生法律效力。处罚决定书发生法律效力,存在两种情形:第一种情况:不进行行政复议,也不进行行政诉讼,过了三个月,处罚决定书即会发生法律效力。第二种情况:在两个月内提起行政复议,接着又提起了行政诉讼,经过一审、二审后,即发生法律效力。三、对于违章建筑的查处,拆除不是唯一方式:(一)现...
更新时间: 2019 - 07 - 15
近些年,城乡建设不断发展,很多农村家庭面临拆迁搬家的问题,这对很多农民来说还是有些不方便的,但是一般被拆迁的房屋都是可以领到相应的补偿金的。最近,出台了关于农村房屋拆迁补偿的一些新政策,在开始正式实施1、无证房屋被拆迁也可得到全额补偿:很多农村被拆迁的房子都是很老的房屋,这些房屋由于年代久远,很多都没有证件,因此有时候拆迁队人员告诉你由于你的房子没有证件就不能得到赔偿,其实这些都是忽悠老百姓的。现在的规矩是,只要房子符合当下的拆迁政策要求,没有证件也能得到赔偿!2、拆迁补偿新增两种方式:目前的拆迁补偿方式有两种,一种是直接现金补偿,一种是等价置换。等价置换就是让农户自己在政府划定的区域内选择商品房来弥补自己的损失。至于具体选哪种方式有农民自己决定。另外,也是今天着重要跟大家说到的一点就是:拆迁时农户还能额外得到2万元的拆迁过渡期安置补偿费。大家千万别忘记哦!3、拆迁补偿实行双向补偿制度:以往农村的房屋补偿都只给农户补偿房屋部分,宅基地部分是不补偿的,因为农户对宅基地只有使用权,没有所有权。但是现在将实行双向补偿,农户既可以得到房屋补偿,也能得到宅基地拆迁补偿,包括:农民的固定财产;农房以及房屋内的装修;其他财产,例如果园、菜园、水井等。4、以下三种拆迁方式会被禁止:强拆暴拆行为;先拆后补行为;拆迁无公示行为,这三种拆迁方式是明确禁止的,而且也是违法的。(来源:长沙观察) ...
更新时间: 2019 - 07 - 15
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