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万典讲堂
在办理各类拆迁案件的过程中,我们发现常有这样的情况:被征收老百姓拿着材料来咨询,律师审阅材料后发现,有的征收拆迁工作已经进行了多年,早已超过了诉讼时效;有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了;有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见,咱们很多老百姓,不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段,以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验,为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段,以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后,拆迁方会通知大家,要在合理的公示期内提出自己的想法,对拆迁补偿方案有没有异议,是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限,不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议,一定要在这个时候提出来。如果您不提,在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中,非常重要,不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁,您注意了这是不符合法律规定的,属于程序违法。如果您后续想进行维权,注意收集这方面的证据,对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中,房屋评估是特别重要的环节,直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意,或者觉得评估不合理,一定要在房屋评估...
更新时间: 2022 - 04 - 09
北京万典律师事务所专业律师团队代理全国各地征地拆迁案件多年,今天盘点三例产生很大影响力的撤销征收决定的大案,都是非常经典的案例,供大家参考。01一、补偿不得低于“周边房地产的市场价格” ——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案【案件导读】国有土地房屋征收过程中对被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益。【基本案情】2011年4月16日,泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号),该行政行为包含泗水县考棚街、西关社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明:依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格,征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服委托王卫洲律师及律师助理冯凯(现均执业于北京万典律师事务所)代为提起法律程序维护权益。【案件审理】行政复议:律师就泗水县人...
更新时间: 2022 - 07 - 04
征收拆迁案件中情况千变万化,每位被拆迁人面临的问题和纠纷可能都不一样。但无论是城市还是农村征收拆迁,是强拆问题还是补偿不合理问题,都有一些共通的原则,无论遇上怎样强势的拆迁方,以下四个原则必须坚持不动摇。1、强拆必须由法院作出裁决《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。由此可知,在国有土地上房屋征收中,行政机关没有权力直接实施强拆行为,而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。司法强拆由于必须经过法院对案件的司法审查,最终由法院作出公正裁判,从而更能保护处于弱势地位的被征收人的权益。也就是说,如果不履行法律条款对被征收人进行行政通知和司法执行,征收方直接自己决定强拆,这种行为自然是非法强拆。对此,被征收人可以通过行政诉讼确认征收方强拆违法,再进一步争取行政赔偿。2、房屋价值补偿遵循“市场价格”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日,被征收房屋类似房地产的市场价格,被征收房屋有交易的,应当选用市场法评估。关于被征收房屋的价值问题,本条确立了市场价原则,在拆迁补偿过程中补偿标准不得低于市场价,而评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。这样...
更新时间: 2022 - 06 - 24
最近看到不少被拆迁人留言咨询:自家房屋被划入征收拆迁范围,但征收方给出的拆迁补偿标准却是几年前的,这是合理的吗?征收方还搪塞我们说拆迁补偿标准又不可能年年变,基本上一直是固定的,这是真的吗?这可真是鬼话连篇,房价年年都在涨,怎么拆迁补偿标准还能十年八年一成不变呢?我们先看一个前不久万典律师刚办理的一个胜诉案例:【万典真实案例】“河北保定市某村村民董xx,在村中有合法宅基地一处,宅基地上建有房屋,建筑面积约700平米。2015年开始,董xx所在片区由开发商进行拆迁,但一直没有见到政府机关作出的任何征收土地批复性文件。因拆迁手续违法且拆迁补偿标准极低,开发商采取暴力手段逼迫搬迁,董xx与开发商一直没有达成一致意见。2021年8,董xx收到当地县自然资源和规划局下发的责令交出土地决定书。董xx一家人认为该责令交出土地决定书严重违法,于是委托北京万典律师事务所王玲、管众二位律师代理案件。万典律师介入调查后,发现涉案决定书中称董xx宅基地面积为543.29平方米,征收方认定的宅基地面积没有任何事实依据,董xx宅基地至少占地600平方米,至今没有收到任何补偿款,也未收到任何明确补偿内容的法律文书;另外此次征收补偿标准远远滞后于经济发展水平,沿用2011年的安置补偿标准,会导致董xx生活水平严重降低。委托人董xx在律师指导下向法院提起行政诉讼维权,一审、二审均胜诉,判定征收方行政违法,并撤销了《...
更新时间: 2022 - 06 - 23
大家可能会遇到这样的情况:政府征收拆迁划范围,自己家的房屋不在范围内,但是又离拆迁范围很近,生产生活受到了严重影响;甚或有的距离太近,一定程度上给房屋造成安全隐患。这种情况是否有相应补偿,该如何维护自己的合法权益呢?这个问题,我们分以下情况讨论:01房屋一部分在范围内,一部分在范围外在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响,征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑,将未纳入规划的部分一并征收。因此,对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如,房屋部分在建设项目用地红线范围内,部分房屋在征收范围外,如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收,那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除,另一部分成为危房而无法居住。因此,虽然征收整个房屋超出了专项规划,但征收房屋系公共利益需要,并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用,从整体上应该征收该房屋,并给予合理补偿,是符合实际情况的,也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。02房屋在范围外,但周围房屋都在拆迁范围内如果房屋不在征收红线范围内,但是周边的房屋都在范围内,这也就意味着周边的房屋都将被拆除,最后剩下的只有一两栋房屋“孤独存在”,导致住户感觉生活在了“荒原”。在这种情况下,当事人可以向征收部门说明具体的理由,争取纳入征收范围。03公路建设影响未征收房屋的安全、使用《公路安全保护条例》第11条规定,县级以上地...
更新时间: 2022 - 06 - 14
大家都知道,从古至今维权打官司都要讲证据,征收拆迁纠纷也一样,补偿不合理,或是遭遇强制拆迁,我们通过法律途径去维权,肯定要拿出证据证明对方违法了,自己的权益遭受损失了,不然空口无凭,没有说服力。但也有被拆迁人咨询说,征收方拿着红头文件、打着公共利益的旗号进行强拆,不确定他们的强拆行为算不算违法;还有就是哪些证据才是有用的、关键的,强拆取证不会很困难……我们来对以上问题进行解答。一、司法强拆的法律依据:1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行补偿决定的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件:“(1)被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;(2)被征收人在法定期限内未申请行政复议,也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日,行政诉讼的法定期限一般是6个月。(3)市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行,并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说,实施强拆必须经过法院的裁定。”显然,强制执行是以作出补偿决定为前提,如果没有补偿决定,任何单位都不能采取强制拆迁。相反的,补偿决定是直指司法强拆的,这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准,不想被强拆的话,一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时,应该要把握住自己的救济权利,及时的申请行政复议或提起行政诉讼,法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的...
更新时间: 2022 - 06 - 13
大家都知道,只要涉及房屋或土地征收拆迁,肯定是要签拆迁补偿协议的。但是有时候协议内容不合理,作为被拆迁人,是否可以拒签?拒签需要注意什么,有哪些后果?首先回答,对补偿安置协议不满,当然可以拒签。据法律规定,拆迁补偿协议应由被拆迁人和房屋征收部门签订,只有双方签字确认后房屋拆迁关系才能成立,房屋征收部门根据协议内容履行相应条款,对其进行补偿,补偿之后被拆迁人搬离房屋,这应该建立在公平公正的原则之上。律师常常会告诉被拆迁人,如果拆迁补偿不合理,或者拆迁协议内容或签订形式有问题的,被拆迁人一定要拒绝签字,不要自己跳进拆迁方布置的陷阱。因为一旦协议签订,后期想维权,无疑是增加了阻碍。以下情况可以果断拒签协议:011、空白协议征地拆迁中,逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有,但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,如果缺少一项,都有可能让被征收人利益有所损失。022、征地调查结果不符合实情在征地拆迁依法报批前,当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括:征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间,村委会或是村民有权申请听证,如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的,相关部门...
更新时间: 2022 - 05 - 25
征地拆迁有时候像是一个没有硝烟的战场,被拆迁人需要和征收方斗智斗勇才能维护自己的合法权益。有被拆迁人戏称走过最远的路就是拆迁方的套路。虽是一句玩笑话,但是也透露着辛酸和无奈。由于双方信息不对等,被拆迁人常常处于弱势的一方,有时候只能被迫妥协退让。在一些拆迁纠纷案例中,有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了,即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后,主张自己并非故意,是拆迁人员一不留神拆错了,并非强拆。被拆迁人即使愤怒也无可奈何。误拆?真的有这么巧的事吗?《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起,法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是,征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象:拆迁方以“误拆”为借口,行“违法强拆”之实,企图借此推卸法律责任、蒙混过关。假误拆,真强拆不可否认,在实际施工拆除时存在信息传达不对称,或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中,多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆,是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先,拆除房屋前应依法进行确认程序,如房屋的所有权人是谁,屋内人员、财产是否转移等等,在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆?其次,一次误拆尚有发生的可能,哪能每...
更新时间: 2022 - 05 - 24
在征地拆迁过程中,会出现因为补偿方面达不成协议,所以一直不能完成征收的情况。征收方很有可能会采取一些不合规的方式进行强制拆除,这就存在着强迫签订协议的行为,肯定是不符合土地征收的相关程序的,也是不符合相关的法律法规的。那么在征收过程中,被非法拆除的不只是房屋,还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。如果征收方对被征收人的财产造成了损失,应该应该如何赔偿?被征收人该如何维权?01强拆过程中造成的财产损坏谁来赔偿?强拆房屋时,如果是合法强拆的,造成合法建筑部分损坏的,由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的,由强拆部门给予赔偿,包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成...
更新时间: 2022 - 05 - 21
房价日益上涨的今天,很多人外出去别的城市或工作、或做生意,一般都是租房子。而租来的房屋其产权不归承租人所有,承租人只享有该房屋的使用权。因此,当租赁房屋遇上拆迁时,承租人与房东之间多多少少会产生一些利益纠纷。要是单纯地租来居住倒还好,损失不会太大;但要是租来做生意,如做厂房、商铺用,那就不一样了,涉及到装修费、停产停业损失等,这对承租人来说损失太大了。实践中,可能有部分承租人会认为,虽然房屋是自己租的,但是其已经在该房屋居住了大半辈子,已经对房屋产生了浓厚的感情,自己已经把它当成了真正的家,在拆迁时自己也应该享有拆迁补偿,所以就有了之前租客要求和房东平分500万拆迁款的、令人哭笑不得的新闻;而有的站在房东角度来看,自己拥有房屋的所有权,拆迁补偿应该归自己所有,这是理所应当。面对巨额的拆迁补偿,可能谁都会看着眼红,谁都想去分点。那么,租来的房屋遇上拆迁时,作为承租人究竟有没有拆迁补偿呢?而对于承租人的损失,法律上是否有保护呢?今天我们就来浅析一下这个问题。相关法律规定:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,...
更新时间: 2022 - 05 - 20
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